法的問題
LEGAL ISSUES
不動産の売却を考える際、物件自体の状態に加え、建築基準法や都市計画法といった法的規制も重要な検討事項です。例えば、建築基準法に適合しない違反建築、道路に接していない土地、現行法規に合致しない既存不適格物件、将来的に道路になる予定の計画道路に面した土地、利用に制限のある私道、容積率を超過している物件などは、法的な問題を抱える「訳あり物件」として、売却を躊躇される方もいらっしゃるでしょう。
特に、建築基準法違反がある場合、建て替えが難しかったり、住宅ローンの審査が厳しくなることがあります。また、道路に面していない土地は、再建築が許可されない可能性もあり、不動産の価値が大きく下がる要因となります。さらに、計画道路の予定地にかかる土地は、将来的に一部が道路として提供される可能性があり、土地の有効活用が制限されることも考えられます。
接道していない
2Mに満になくても再建業できます。但し書き扱いもあり、一体売却、リノベによる古家再生も含めたケースバイケースにより難易度高め
既存不適格
現行法規では不適合ですが、ローンが利用可の場合や不適合の内容により、精査いたします。
但し書き道路
但し書きでも、包括的な基準である場合と、個別的なもので違いがありますが、難易度中～高い場合有り
容積オーバー
容積の程度によりますが、申請時からオーバーの場合、ローンの可否が大きく左右されます。ケースにより、更地化の必要か検証
私道に難あり
特ち分のない私道などは、リスクがあります。持分取得、承諾書の対応が必要となるケースが多いです。
接道していない
再建築できないケースは、どこに原因があるか検証し、間口が不足している場合、隣地交渉など、難易度高いです
活用例
高低差・擁壁 | → | プラン企画・抗工事・擁壁改修・造成 |
|---|---|---|
容積オーバーの物件 | → | 程度により可能性あり |
容積未消化の古家 | → | 収益用転用にて可能背あり・隣地と一体 |
借地の古家 | → | 底地人交渉・新築分譲・内容により可能性あり |
再建築不可の古家 | → | リノベーションまたは隣地と一体・但し書き申請 |
